No mercado financeiro, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) estão cada vez mais em alta entre os investidores que buscam diversificação e renda passiva, sem precisar comprar um imóvel físico.

Instituídos pela Lei n.º 8.668/93 e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), esses fundos reúnem recursos de diversos investidores para aplicação em imóveis e ativos ligados ao setor imobiliário.

Neste guia do Mundo das Finanças, confira em detalhes o que são os Fundos de Investimento Imobiliário, como funcionam, quais são seus principais tipos, vantagens, riscos e como investir na prática.

O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um tipo de investimento coletivo que reúne recursos de várias pessoas para aplicar em imóveis ou ativos do mercado imobiliário, como empreendimentos, imóveis prontos ou títulos de dívida imobiliária (CRIs).

As pessoas compram cotas e tornam-se cotistas, recebendo parte dos ganhos obtidos com o fundo. Por lei, os FIIs funcionam como condomínios fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas diretamente. O investidor pode vendê-las na Bolsa de Valores (B3), conforme a valorização de mercado.

O dinheiro arrecadado é administrado por uma instituição financeira, que decide onde investir conforme as regras do fundo. Já a gestora profissional é responsável pela seleção e acompanhamento dos ativos que farão parte da carteira. Os rendimentos podem vir do aluguel dos imóveis, da venda de propriedades, da valorização das cotas ou de recebíveis imobiliários.

Como funciona um fundo imobiliário na prática

Depois de criado, o Fundo de Investimento Imobiliário passa a ser administrado por uma instituição financeira e gerido por uma equipe profissional, que decide onde aplicar o capital arrecadado. Essa equipe também acompanha o desempenho dos investimentos e repassa os lucros aos cotistas periodicamente.

As cotas do fundo são negociadas na Bolsa de Valores (B3), o que permite ao investidor comprar e vender sua participação a qualquer momento, de forma semelhante às ações. Vale lembrar, no entanto, que a liquidez pode variar conforme o volume de negociação de cada fundo.

Confira o fluxograma resumido abaixo:

•  Investidores compram cotas ➜

• Gestora administra o capital ➜

• Recursos aplicados em ativos ➜

• Fundo gera receita ➜

• Rendimentos distribuídos ➜

• Cotas negociadas na Bolsa (B3)

👉 Leia também: Como os fundos imobiliários ajudam na diversificação da carteira de investimentos

Tipos de fundos imobiliários que existem no mercado

No mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) existem diferentes categorias, que variam conforme os ativos em que o capital é aplicado. Conheça os quatro principais: Fundos de Tijolo (FIIs físicos); Fundos de Papel, Fundos Híbridos e FOFs (Fund of Funds).

• Fundos de Tijolo: Os Fundos de Tijolo referem-se aos investimentos realizados em imóveis reais, como shoppings, lajes corporativas, galpões industriais, galpões de logística, hotéis e hospitais. A renda é gerada de forma passiva, principalmente por meio dos aluguéis.

• Fundos de Papel: No caso dos Fundos de Papel, aplicam, em sua maioria, em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letra Hipotecária). Costumam ter rendimentos são mais previsíveis, já que são fundos com ativos de renda fixa.

• Fundos de fundos (FOFs): Os Fundos de Fundos, ou FOFs, investem em outros FIIs, funcionando como uma carteira diversificada de fundos imobiliários.  Nesse modelo, é reunido o patrimônio de vários cotistas para adquirir cotas de diferentes fundos, proporcionando maior diversificação e exposição ampla ao setor imobiliário.

• Fundos Híbridos: Os Fundos Híbridos combinam ativos físicos e financeiros, mesclando características dos fundos de tijolo e de papel.  Essa estrutura garante mais flexibilidade e adaptação aos diferentes ciclos do mercado, permitindo ao gestor ajustar a carteira conforme o cenário econômico.

Como funcionam os rendimentos pagos pelos FIIs

No âmbito dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), o mecanismo de distribuição de rendimentos — também chamados de dividendos — segue regras importantes que todo cotista deve estar atento. Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros em regime de caixa, calculados semestralmente

• Embora a lei considere o período de seis meses, a maioria dos fundos opta por realizar a distribuição mensalmente, garantindo um fluxo de renda recorrente ao investidor.

O valor do rendimento é distribuído proporcionalmente à quantidade de cotas que cada investidor possui. E, por se tratar de investimento em renda variável, o valor distribuído pode oscilar de um mês para outro.

Entre os principais fatores que influenciam os rendimentos, estão. Confira em detalhes na aba ‘Principais riscos dos FIIs’ um pouco mais abaixo.

• Vacância dos imóveis;
• Inadimplência de inquilinos;
• Variação dos índices econômicos.

Vantagens de investir em fundos imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliários possuem uma série de vantagens aos investidores que aderem ao modelo. Confira a tabela abaixo e os detalhes sobre:

Alta Liquidez: Embora o rendimento seja variável, investir em FIIs é comumente atrativo por conta da liquidez. Considerando a possibilidade de comprar e vender cotas na B3, a liquidez é, de modo geral, maior que outras formas de investimento.

Diversificação da Carteira: Investir em FIIs pode potencializar a diversificação de carteira. Por conta da gestão de um profissional do mercado, existem opções em que a carteira do fundo é diversificada para diminuir riscos e aumentar o potencial de ganhos.

Isenção de Imposto de Renda nos dividendos: Os dividendos pagos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas. Nesse contexto, essa vantagem fiscal deve ser considerada por permitir que o investidor maximize seu ganho.

• A isenção de IR não se aplica ao ganho com a venda de cotas, incidindo uma alíquota de 20% sobre o lucro operacional. O recolhimento do imposto deve ser feito por meio de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Gestão Profissional: Ao investir em FIIs, uma gestão profissional entra em ação. Por conta dessa atuação especializada, esse tipo de investimento se torna altamente procurado. Em geral, investir em renda variável exige que o investidor tenha conhecimento sobre o mercado e seus movimentos e em FIIs esse processo acaba simplificado.

Principais riscos dos FIIs

Ainda que os Fundos de Investimento Imobiliário possuam aspectos positivos, é essencial conhecer os riscos dos FIIs.  Confira a tabela abaixo e os detalhes sobre:

Risco de mercado: Os FIIs, por serem negociados na bolsa de valores, estão expostos às variações do mercado. O preço das cotas muda conforme oferta e demanda, condições econômicas do país, cenário internacional e movimentos de juros, por exemplo.

Risco de vacância: A vacância se dá quando imóveis do fundo ficam desocupados, reduzindo a receita com aluguéis e afetando a distribuição de dividendos. Desvantagens desse tipo ocorrem especialmente em fundos de tijolo.

Risco de inadimplência: Em fundos de papel, existe o risco de o emissor dos títulos imobiliários deixar de pagar o que deve. O mesmo pode ocorrer em fundos de tijolo, caso um inquilino atrase ou deixe de pagar o aluguel.

Gestão ineficiente: A gestão profissional é um dos atrativos dos FIIs, mas caso seja ineficiente se torna um ponto de atenção. Decisões equivocadas, estratégias mal executadas ou falta de diligência da equipe de gestão podem prejudicar o desempenho do fundo.

Como investir em fundos imobiliários passo a passo

Para investir em FIIs, é necessário realizar a operação por meio de uma corretora de valores, que intermedia a compra e venda de ativos na B3. É através da corretora que o investidor acessa o ambiente de negociação. Dentro dessa plataforma existe a ferramenta chamada home broker, que funciona como uma espécie de “janela de negociação”. É por meio dela que você pesquisa fundos, acompanha preços e envia ordens de compra e venda.

Confira o passo a passo completo para investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FII):

1. Abra conta em uma corretora: garanta que a corretora seja autorizada pela CVM e conectada à B3. O cadastro é simples e gratuito. 
2. Transfira o dinheiro para a corretora: envie os recursos para começar a investir. 
3. Acesse o home broker: utilize a ferramenta de negociação da sua corretora para buscar o código do fundo, chamado de ticker.  
4. Analise o fundo desejado: verifique relatórios, histórico de rendimento e qualidade da gestão. 
5. Realize a compra das cotas: selecione a quantidade desejada e envie a ordem pelo home broker. 
6. Acompanhe os rendimentos mensais: após a compra, você passa a receber os dividendos conforme o calendário.

Tributação dos fundos imobiliários em 2025

A tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) passou por mudanças recentes importantes após a nova medida provisória´que alterou as regras de Imposto de Renda. Para investidores pessoas físicas, a isenção continua valendo em 2025.

No entanto, cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026 não terão mais isenção. Já os ganhos de capital sofreram redução da alíquota, beneficiando tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Confira abaixo como ficam as regras para 2025 e 2026.

Pessoas físicas

Atualmente, investidores pessoas físicas contam com isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos por FIIs com mais de 100 cotistas. Com a nova MP, essa regra será parcialmente mantida e parcialmente modificada:

• Rendimentos das cotas emitidas até 31/12/2025: continuam isentos de IR. 
• Rendimentos das cotas emitidas a partir de 1º/01/2026: passam a ser tributados em 5%. 
• Ganho de capital: cai de 20% para 17,5%, com compensação de perdas ampliada para pessoas físicas. 

Pessoas jurídicas (exceto empresas isentas ou no Simples Nacional)

As empresas passam a ter uma redução na carga tributária:

• Rendimentos: alíquota reduzida de 20% para 17,5%. 
• Ganho de capital: passa a ser apurado diretamente pelo lucro obtido na venda, com cálculo simplificado. 

Tabela comparativa da tributação dos FIIs

O que muda na prática para o investidor

Quem já investe em FIIs mantém a isenção sobre os rendimentos das cotas atuais, enquanto a tributação sobre novos fundos e novas emissões será aplicada de forma gradual a partir de 2026.

Além disso, a redução da alíquota de ganho de capital e a ampliação da compensação de perdas beneficiam investidores mais ativos no mercado. Para as pessoas jurídicas, há também uma diminuição na carga tributária sobre os rendimentos, tornando o cenário tributário mais favorável em comparação às regras anteriores.

Fundos imobiliários ou imóveis físicos: qual compensa mais?

Optar pelo investimento em FIIs ou em um imóvel físico depende do objetivo do investidor, do capital e do nível de envolvimento desejado na gestão. Os fundos imobiliários oferecem facilidade de entrada, liquidez e gestão profissional. Já os imóveis físicos garantem controle direto e podem ser usados como patrimônio familiar, mas exigem maior capital e envolvem custos operacionais. Confira a tabela comparativa:

Qual compensa mais?

Para quem busca renda mensal, simplicidade, baixo investimento e diversificação, os FIIs tendem a ser mais vantajosos. Os imóveis físicos podem fazer sentido para quem deseja controle direto, patrimônio tangível ou uso futuro do imóvel, mesmo com custos maiores e menor liquidez.

👇 Saiba Mais:

• Como o dinheiro funciona: guia simples para entender de onde vem e para onde vai
• Descubra seu perfil de investidor em 5 perguntas simples
• Como decisões do Banco Central afetam seu bolso